Umowa najmu mieszkania 2026 – wzór PDF i DOCX do pobrania

W skrócie

Najem na dłużej niż rok wymaga formy pisemnej – inaczej uważa się go za zawarty na czas nieoznaczony.
Kaucja może wynosić najwyżej dwunastokrotność czynszu i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu.
Wynajmujący rozlicza przychód ryczałtem: 8,5% do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki.

Treść wzoru

Wyróżnione fragmenty to pola do uzupełnienia. Pobierz plik Word, aby go edytować, albo PDF do wydruku i wypełnienia odręcznego.

UMOWA NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO

zawarta w dniu Data w Miejscowość pomiędzy:

Wynajmującym: Imię i nazwisko wynajmującego, zamieszkały/a w Adres, PESEL PESEL, legitymujący/a się dowodem osobistym nr Seria i numer dowodu,

Najemcą: Imię i nazwisko najemcy, zamieszkały/a w Adres, PESEL PESEL, legitymujący/a się dowodem osobistym nr Seria i numer dowodu,

§ 1. Przedmiot najmu

Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w Miejscowość przy ul. Ulica i numer, o powierzchni Powierzchnia m², składającego się z liczba pokoi i opis, dla którego Sąd Rejonowy w Miejscowość prowadzi księgę wieczystą nr Numer KW. Wynajmujący oddaje Najemcy lokal do używania wraz z wyposażeniem opisanym w protokole zdawczo-odbiorczym, stanowiącym załącznik do umowy.

§ 2. Okres najmu

Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony od ... do ... / na czas nieoznaczony od ....

§ 3. Czynsz i opłaty

Najemca będzie płacił czynsz w wysokości Kwota zł miesięcznie, z góry do dzień dnia każdego miesiąca, przelewem na rachunek Wynajmującego nr Numer rachunku. Niezależnie od czynszu Najemca będzie ponosił opłaty za energię elektryczną, gaz, wodę, ogrzewanie, wywóz odpadów, internet według wskazań liczników / ryczałtem w kwocie ... zł miesięcznie. Opłaty administracyjne (czynsz do wspólnoty/spółdzielni) ponosi Wynajmujący / Najemca.

§ 4. Kaucja

Najemca wpłaca kaucję zabezpieczającą w wysokości Kwota zł, która zostanie zwrócona w terminie miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności Wynajmującego z tytułu najmu.

§ 5. Używanie lokalu

Najemca będzie używał lokalu wyłącznie na cele mieszkalne wraz z: .... Bez pisemnej zgody Wynajmującego Najemca nie może oddać lokalu w podnajem ani do bezpłatnego używania, ani dokonywać zmian w lokalu. Drobne nakłady związane ze zwykłym używaniem lokalu obciążają Najemcę, a naprawy niezbędne do zachowania lokalu w stanie przydatnym do użytku – Wynajmującego.

§ 6. Zmiana czynszu

Wynajmujący może podwyższyć czynsz z zachowaniem przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu na koniec miesiąca kalendarzowego z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia.

§ 7. Wypowiedzenie

Umowa zawarta na czas nieoznaczony: każda ze stron może ją wypowiedzieć z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego; wypowiedzenie przez Wynajmującego dopuszczalne jest wyłącznie z przyczyn określonych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. / Umowa zawarta na czas oznaczony może zostać wypowiedziana przed upływem okresu najmu w następujących przypadkach: .... Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej.

§ 8. Zwrot lokalu

Po zakończeniu najmu Najemca zwróci lokal w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zużycia wynikającego z prawidłowego używania, co strony potwierdzą protokołem zdawczo-odbiorczym.

§ 9. Postanowienia końcowe

Zmiany umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. W sprawach nieuregulowanych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego i ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach.

Załączniki: 1) protokół zdawczo-odbiorczy; 2) kopia dokumentu potwierdzającego tytuł prawny do lokalu.

Wynajmujący

Najemca

Jak wypełnić wzór

Wybierz okres najmu
Umowa na czas oznaczony daje stabilność, ale wypowiedzieć można ją tylko w przypadkach wpisanych w umowie. Wpisz je w § 7.
Rozdziel czynsz i opłaty
Opisz, kto płaci za media i czynsz administracyjny – to najczęstsze źródło sporów.
Ustal kaucję
Najczęściej jest to jeden lub dwa czynsze miesięczne. Prawo dopuszcza najwyżej dwunastokrotność.
Sporządźcie protokół
Spiszcie stan lokalu, wyposażenia i liczników w dniu wydania – skorzystaj z naszego wzoru protokołu zdawczo-odbiorczego.
Zgłoś najem w urzędzie skarbowym
Wynajmujący rozlicza przychód z najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Co mówią przepisy

Najem – art. 659 i nast. Kodeksu cywilnego. Najem nieruchomości lub lokalu na czas dłuższy niż rok powinien być zawarty na piśmie; w przeciwnym razie poczytuje się go za zawarty na czas nieoznaczony (art. 660 KC).
Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu (art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Wynajmujący może wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego tylko z przyczyn wskazanych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, np. przy zaległości w czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności.
Przychód z najmu prywatnego opodatkowany jest ryczałtem: 8,5% do 100 000 zł przychodu w roku i 12,5% od nadwyżki.

Źródła oficjalne

Najczęstsze pytania

Czy umowa najmu mieszkania musi być na piśmie?

Nie zawsze, ale najem na dłużej niż rok zawarty ustnie uważa się za zawarty na czas nieoznaczony. Forma pisemna jest też najlepszym dowodem warunków najmu.

Ile może wynosić kaucja za mieszkanie?

Maksymalnie dwunastokrotność miesięcznego czynszu. W praktyce najczęściej jest to jeden lub dwa czynsze.

Czy umowę na czas określony można wypowiedzieć?

Tylko w przypadkach przewidzianych w umowie (art. 673 § 3 KC). Jeżeli umowa ich nie wskazuje, trwa do końca okresu, chyba że strony rozwiążą ją porozumieniem.

Czym różni się najem zwykły od okazjonalnego?

Najem okazjonalny wymaga oświadczenia najemcy u notariusza o poddaniu się egzekucji i zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego, ale ułatwia eksmisję. Najem zwykły jest prostszy, lecz daje najemcy pełną ochronę lokatorską.

Powiązane wzory

Wzór ma charakter informacyjny i należy go dostosować do konkretnej sytuacji. Nie zastępuje porady adwokata, radcy prawnego, notariusza ani doradcy podatkowego. Stan prawny na dzień 5 listopada 2026.